Perjanjian Tenancy Malaysia: Panduan Undang-undang untuk Tuan Tanah dan Penyewa

Perjanjian tenancy adalah dokumen undang-undang asas yang mentadbir hubungan antara tuan tanah dan penyewa di Malaysia. Sama ada anda menyewa pangsapuri kediaman di Johor Bahru atau menyewa kedai komersial untuk perniagaan anda, mempunyai perjanjian tenancy yang disediakan dengan baik adalah penting untuk melindungi hak anda dan mengelakkan pertikaian. Berbeza dengan sesetengah bidang kuasa, Malaysia tidak mempunyai Akta Tenancy Kediaman yang komprehensif, yang bermakna terma perjanjian bertulis sebahagian besarnya menentukan hak dan obligations kedua-dua pihak. Panduan ini merangkumi elemen penting perjanjian tenancy, perangkap biasa dan remedi undang-undang yang tersedia apabila berlaku masalah.

Klausa Penting dalam Perjanjian Tenancy

Perjanjian tenancy yang disediakan dengan baik di Malaysia harus merangkumi peruntukan utama berikut:

• Pihak dan premis: Nama penuh dan nombor pengenalan tuan tanah dan penyewa, bersama dengan penerangan jelas premis yang disewa.
• Tempoh tenancy: Tempoh tenancy, termasuk tarikh mula dan tarikh tamat. Kebanyakan tenancy kediaman di Malaysia berjalan selama satu atau dua tahun, dengan pilihan untuk diperbaharui.
• Jumlah sewa dan terma pembayaran: Sewa bulanan, tarikh matang pembayaran dan kaedah pembayaran yang diterima. Faedah bayaran lewat juga harus dinyatakan.
• Deposit keselamatan: Biasanya bersamaan dengan dua bulan sewa untuk hartanah kediaman dan dua hingga tiga bulan untuk hartanah komersial. Deposit utiliti berasingan sebanyak separuh bulan sewa juga biasa diamalkan.
• Penggunaan premis: Sama ada hartanah akan digunakan untuk tujuan kediaman atau komersial, dan sebarang sekatan ke atas penyewaan semula atau penugasan.
• obligasi penyelenggaraan dan pembaikan: Pihak mana yang bertanggungjawab untuk menyelenggara premis, termasuk pembaikan struktur, penyervisan penyaman udara dan penyelenggaraan am.
• Klausa penamatan: Tempoh notis yang diperlukan untuk menamatkan tenancy, biasanya dua hingga tiga bulan, dan syarat-syarat di mana penamatan awal dibenarkan.

Hak Undang-undang Tuan Tanah

Tuan tanah di Malaysia berhak menerima pembayaran sewa tepat pada waktunya, mendapatkan semula hartanah mereka dalam keadaan baik pada akhir tenancy (tertakluk kepada kehausan wajar) dan mendapatkan semula pemilikan hartanah jika penyewa melanggar perjanjian. Di bawah Specific Relief Act 1950, tuan tanah boleh mendapatkan semula pemilikan melalui mahkamah jika penyewa kekal di hartanah selepas tenancy telah tamat atau telah ditamatkan secara sah. Walau bagaimanapun, langkah bantuan sendiri seperti menukar kunci atau memutuskan utiliti tidak dibenarkan dan boleh mendedahkan tuan tanah kepada tuntutan sivik untuk ganti rugi atau bahkan liabiliti jenayah.

Jika penyewa gagal membayar sewa, tuan tanah boleh merampas deposit keselamatan dan mendakwa penyewa untuk baki tertunggak melalui mahkamah sivik. Untuk jumlah di bawah RM5,000, tuan tanah boleh memfailkan tuntutan di Mahkamah Tuntutan Kecil, manakala tuntutan yang lebih besar mesti dikemukakan di Mahkamah Sesyen atau Mahkamah Tinggi. Pasukan konveyan di Messrs S K Song kerap membantu tuan tanah dalam memulihkan sewa yang belum dibayar dan mendapatkan semula pemilikan hartanah mereka di Johor Bahru.

Hak Undang-undang Penyewa

Penyewa di Malaysia berhak menikmati premis secara tenang, bermakna tuan tanah tidak boleh mengganggu penggunaan hartanah oleh penyewa melainkan mengikut terma perjanjian. Tuan tanah secara amnya bertanggungjawab untuk pembaikan struktur dan memastikan premis sesuai untuk diduduki pada permulaan tenancy. Penyewa juga berhak mendapatkan semula deposit keselamatan pada akhir tenancy, tolak sebarang potongan untuk kerosakan melebihi kehausan wajar atau utiliti yang belum dibayar.

Kawasan pertikaian yang biasa adalah keengganan tuan tanah memulangkan deposit keselamatan tanpa justifikasi yang sah. Dalam kes sedemikian, penyewa boleh memfailkan tuntutan di Mahkamah Tuntutan Kecil atau mahkamah sivik untuk memulihkan deposit. Penyewa dinasihatkan dengan kuat untuk mendokumentasikan keadaan premis pada permulaan dan akhir tenancy dengan gambar dan senarai inventori yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak.

Penstempelan dan Pendaftaran Perjanjian Tenancy

Di bawah Stamp Act 1949, perjanjian tenancy mesti distempel dalam tempoh 30 hari dari pelaksanaan. Duti setem yang perlu dibayar bergantung kepada sewa tahunan dan tempoh tenancy. Untuk tenancy tidak melebihi satu tahun, duti dikira pada kira-kira RM1 untuk setiap RM250 sewa tahunan. Untuk tenancy melebihi satu tahun tetapi tidak melebihi tiga tahun, kadarnya adalah RM2 untuk setiap RM250. Untuk tenancy melebihi tiga tahun, kadar meningkat kepada RM4 untuk setiap RM250. Perjanjian tenancy yang tidak distempel tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah, yang boleh menimbulkan masalah yang signifikan jika pertikaian berlaku. Kos penstempelan agak sederhana dan tidak harus diabaikan.

Tenancy Komersial vs Kediaman

Tenancy komersial di Malaysia secara amnya ditadbir oleh prinsip undang-undang yang sama seperti tenancy kediaman, tetapi dengan beberapa perbezaan penting. pajakan komersial cenderung lebih lama tempohnya, biasanya tiga hingga lima tahun atau lebih, dan sering termasuk klausa semakan sewa yang membenarkan tuan tanah meningkatkan sewa pada selang yang ditetapkan. Penyewa komersial juga mungkin dikehendaki memasang premis atas perbelanjaan sendiri, dan perjanjian harus menetapkan apa yang berlaku kepada kelengkapan pada akhir pajakan. Untuk panduan terperinci mengenai pajakan komersial, lihat artikel kami mengenai perjanjian pajakan komersial di Malaysia.

Penyelesaian Pertikaian

Pertikaian tenancy di Malaysia biasanya diselesaikan melalui rundingan, mediasi atau prosiding mahkamah. Mahkamah telah mengiktiraf mediasi sebagai alat yang berkesan untuk menyelesaikan pertikaian tuan tanah-penyewa tanpa kos dan kelewatan perbicaraan penuh. Di Messrs S K Song, kami menggalakkan pihak-pihak meneroka mediasi sebelum menggunakan litigasi, kerana ia sering menghasilkan keputusan yang lebih cepat dan lebih memuaskan. Apabila litigasi diperlukan, pasukan litigasi sivik kami mempunyai pengalaman dan kepakaran untuk mewakili tuan tanah dan penyewa di mahkamah Johor Bahru.