Pemerolehan Tanah

Undang-undang Pemerolehan Tanah di Malaysia

Pemerolehan tanah di Malaysia ditadbir terutamanya oleh Land Acquisition Act 1960, yang memperuntukkan Pihak Berkuasa Negeri memperoleh tanah persendirian secara wajib untuk tujuan awam. Asas perlembagaan bagi kuasa ini terdapat dalam Article 13 Perlembagaan Persekutuan, yang menyatakan bahawa tiada orang boleh dirampas hartanya melainkan mengikut undang-undang dan tiada undang-undang boleh memperuntukkan pemerolehan atau penggunaan harta secara wajib tanpa pampasan yang mencukupi. Jaminan perlembagaan ini memastikan bahawa walaupun kerajaan boleh memperoleh tanah untuk pembangunan dan manfaat awam, pemilik tanah mengekalkan hak asas untuk mendapat pampasan yang adil.

Di Messrs S K Song, kami mempunyai pengalaman luas bertindak untuk individu dan pemilik tanah korporat yang hartanya tertakluk kepada pemerolehan wajib. Firma kami pada masa ini mewakili penduduk Pengerang dalam perkara pemerolehan tanah yang timbul daripada projek pembangunan berskala besar di kawasan tersebut. Kami memahami bahawa kehilangan tanah bukan sekadar perkara kewangan — ia sering melibatkan rumah, mata pencarian dan warisan keluarga ber generasi — dan kami mendekati setiap kes dengan kesungguhan yang diperlukan.

Proses Pemerolehan Tanah

Prosedur pemerolehan di bawah Land Acquisition Act 1960 mengikut urutan berstruktur yang direka untuk mengimbangi kepentingan negeri dengan perlindungan pemilik tanah. Proses bermula dengan notifikasi di bawah Section 4 Akta, di mana Pihak Berkuasa Negeri menerbitkan notifikasi Warta yang mengenal pasti tanah yang akan diperoleh dan tujuan awam yang diperlukan. Notifikasi ini berfungsi sebagai notis rasmi kepada semua pihak yang terjejas bahawa tanah mereka telah dikenal pasti untuk pemerolehan wajib.

Berikutan notifikasi Section 4, Pihak Berkuasa Negeri mengeluarkan pengisytiharan di bawah Section 8, yang menentukan secara konklusif tahap tanah yang akan diperoleh dan tujuan pemerolehan. Sebaik sahaja pengisytiharan Section 8 diwartakan, Pentadbir Tanah diarahkan menjalankan siasatan rasmi di bawah Section 12. Semasa siasatan ini, Pentadbir Tanah mendengar representasi daripada semua pihak berkepentingan, mempertimbangkan bukti pemilikan dan penilaian, dan menilai pampasan yang perlu dibayar kepada setiap pemilik tanah yang terjejas.

Selepas melengkapkan siasatan, Pentadbir Tanah membuat anugerah di bawah Section 14, yang menyenaraikan jumlah pampasan yang ditentukan untuk setiap plot tanah yang diperoleh. Anugerah diserah kepada setiap orang yang berkepentingan dalam tanah, bersama dengan penyata yang menggambarkan tanah, nama orang yang berhak mendapat pampasan dan jumlah yang dianugerahkan. Adalah kritikal bagi pemilik tanah untuk memahami bahawa pampasan yang ditawarkan oleh Pentadbir Tanah mungkin tidak selalu mencerminkan nilai pasaran sebenar harta mereka, sebab itulah perwakilan guaman pada peringkat ini adalah penting.

Penilaian Pampasan

Jadual Pertama kepada Land Acquisition Act 1960 menyenaraikan prinsip yang mengawal penilaian pampasan. Asas utama pampasan adalah nilai pasaran tanah pada tarikh notifikasi Section 4. Walau bagaimanapun, Akta juga mengiktiraf tajuk tuntutan tambahan yang pemilik tanah berhak mengejar. Ini termasuk pampasan pemisahan, di mana pemerolehan sebahagian daripada tanah mengurangkan nilai tanah yang tinggal; pampasan gangguan untuk kerugian yang timbul daripada gangguan penggunaan perniagaan atau kediaman; dan kos kerja penginapan, yang merangkumi perbelanjaan yang ditanggung dalam menyesuaikan harta yang tinggal supaya berfungsi dengan baik selepas pemerolehan.

Peguam kami bekerjasama rapat dengan penilai dan juruukur yang berkelayakan untuk menyediakan tuntutan pampasan yang komprehensif yang mengambil kira semua tajuk tuntutan yang terpakai. Kami mendapati bahawa banyak pemilik tanah pada mulanya menerima anugerah Pentadbir Tanah tanpa menyedari bahawa mereka berhak mendapat pampasan yang jauh lebih tinggi apabila semua faktor yang relevan dipertimbangkan dan dibentangkan dengan betul.

Mencabar Anugerah Pemerolehan

Pemilik tanah yang tidak berpuas hati dengan pampasan yang dianugerahkan oleh Pentadbir Tanah mempunyai hak untuk merujuk perkara tersebut kepada Mahkamah Tinggi di bawah Section 36 Land Acquisition Act 1960. Rujukan ini mesti dibuat dalam tempoh enam minggu dari tarikh anugerah diserah. Mahkamah Tinggi akan menilai semula pampasan dengan mengambil kira bukti yang dibentangkan oleh kedua-dua pemilik tanah dan Pihak Berkuasa Negeri, dan boleh mengesahkan, menambah atau mengubah anugerah asal.

Messrs S K Song telah mewakili banyak pelanggan dalam rujukan Mahkamah Tinggi untuk pemerolehan tanah, termasuk kes pemerolehan tanah Pengerang yang sedang berjalan. Pengalaman kami dalam bidang litigasi khusus ini membolehkan kami mengenal pasti asas yang paling kuat untuk cabaran, mengumpulkan bukti penilaian yang meyakinkan dan membentangkan hujah yang kuat di hadapan mahkamah. Kami amat menasihati pemilik tanah untuk mendapatkan nasihat guaman jauh sebelum tarikh akhir enam minggu tamat, kerana penyediaan laporan penilaian dan bukti pakar memerlukan masa yang mencukupi.

National Land Code 1965 dan Peruntukan Berkaitan

Melangkaui proses pemerolehan itu sendiri, pemilik tanah perlu sedar tentang rangka kerja yang lebih luas yang ditubuhkan oleh National Land Code 1965, yang mengawal pemilikan tanah, pendaftaran, pemindahan dan urusan di seluruh Semenanjung Malaysia. National Land Code berfungsi bersama Land Acquisition Act untuk menentukan jenis kepentingan tanah yang boleh diperoleh dan prosedur untuk mengendalikan hakmilik, caj, pajakan dan kemudahan yang terjejas oleh pemerolehan wajib.

Untuk harta yang dipegang di bawah hakmilik strata, Strata Titles Act 1985 dan Strata Management Act 2013 menyediakan pertimbangan tambahan. Apabila tanah yang tertakluk kepada pembangunan strata diperoleh, pampasan mesti mengambil kira kepentingan parcel individu serta harta bersama. Pembahagian dan penceraian tanah di bawah National Land Code juga mungkin relevan di mana hanya sebahagian daripada tanah yang lebih besar sedang diperoleh, terutamanya dalam menentukan pampasan pemisahan yang sesuai.

Adalah penting untuk diperhatikan bahawa kategori tanah tertentu di Malaysia membawa sekatan khusus. Tanah simpanan Bumiputera, misalnya, tertakluk kepada syarat yang menyekat urusan kepada individu atau entiti Bumiputera, dan pemerolehan tanah tersebut menimbulkan pertimbangan tambahan mengenai penilaian pampasan dan rawatan sekatan statutori.

Sabah, Sarawak dan Undang-undang Tanah Semenanjung

Undang-undang tanah di Malaysia berbeza dengan ketara antara Semenanjung Malaysia dan negeri-negeri Malaysia Timur iaitu Sabah dan Sarawak. Walaupun National Land Code 1965 terpakai di seluruh Semenanjung Malaysia, Sabah beroperasi di bawah Land Ordinance (Sabah Cap. 68) dan Sarawak di bawah Sarawak Land Code. Rangka kerja perundangan yang berasingan ini mencerminkan sistem pentadbiran tanah yang berbeza secara sejarah dan perlindungan khas yang diberikan kepada tanah Hak Adat Peribumi (NCR) di Malaysia Timur. Pemilik tanah di Sabah dan Sarawak yang tanahnya tertakluk kepada pemerolehan harus melibatkan peguam yang biasa dengan perundangan dan keputusan kehakiman khusus yang terpakai di negeri masing-masing.