ஜொகூரில் 180% அதிகரிக்கப்பட்ட நிலக் கையகப்படுத்தல் இழப்பீடு
Messrs S K Song ஒரு ஜொகூர் நில உரிமையாளருக்கு அரசு கையகப்படுத்தல் சலுகையை RM320,000 இலிருந்து RM896,000 ஆக அதிகரிக்க உதவியது.
நிலைமை
என்சிக் H குலாய், ஜொகூர் அருகே ஒரு ஏக்கர் விவசாய நிலத்தை வைத்திருந்தார், இது அவரது குடும்பத்தில் மூன்று தலைமுறைகளாக இருந்தது. நிலம் முக்கிய சாலையோரம் அமைந்திருந்தது மற்றும் கடந்த தசாப்தத்தில் படிப்படியாக குடியிருப்பு மற்றும் வணிக மேம்பாடுகளால் சூழப்பட்டிருந்தது. Land Acquisition Act 1960 இன் பிரிவு 4 இன் கீழ் ஒரு புதிய நெடுஞ்சாலை இணைப்பு கட்டுமானத்திற்காக அரசு அறிவிப்பு வெளியிட்டபோது, என்சிக் H இன் முழு நிலமும் கையகப்படுத்தலுக்கு அடையாளம் காணப்பட்டது. நில வருவாய் குவிப்பாளர் விசாரணை நடத்தி RM320,000 இழப்பீடாக வழங்கினார், நிலத்தின் விவசாய மண்டல வகைப்பாட்டின் அடிப்படையில். என்சிக் H அதன் இருப்பிடம் மற்றும் மேம்பாட்டு திறனைக் கருத்தில் கொண்டு நிலம் கணிசமாக அதிக மதிப்புள்ளது என்று நம்பினார், ஆனால் விருதை சவால் செய்வது எப்படி என்று உறுதியாக தெரியவில்லை.
சட்டச் சவால்
Land Acquisition Act 1960 இன் கீழ், குவிப்பாளரின் விருதைப் பற்றி அதிருப்தி கொண்ட நில உரிமையாளர்கள் ஆறு வாரங்களுக்குள் எழுத்துப்பூர்வமான ஆட்சேபனை தாக்கல் செய்ய வேண்டும், இல்லையெனில் இழப்பீட்டை சவால் செய்யும் உரிமையை இழக்க நேரிடும். குவிப்பாளர் நிலத்தின் தற்போதைய விவசாய பயன்பாட்டின் அடிப்படையில் மதிப்பிட்டார், ஆனால் என்சிக் H இன் நிலம் புதிய நெடுஞ்சாலைக்கு அருகில் மற்றும் சுற்றியுள்ள மேம்பாடுகளுக்கு இடையில் கணிசமாக அதிக சாத்தியமான மதிப்பைக் கொண்டிருந்தது. சவால் என்னவென்றால், இழப்பீடு நிலத்தின் வெறும் தற்போதைய பயன்பாட்டு மதிப்பு அல்லாமல், அதன் உண்மையான சந்தை மதிப்பை பிரதிபலிக்க வேண்டும் என்பதை நீதிமன்றத்தை நம்ப வைப்பது. LAA இன் முதல் அட்டவணையின் கீழ், இழப்பீடு நிலம் கையகப்படுத்தப்படும் நோக்கத்திற்கு காரணமான அதிகரிப்பை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளாமல் சந்தை மதிப்பில் மதிப்பிடப்பட வேண்டும், ஆனால் அது ஒரு விரும்பும் வாங்குபவர் கருத்தில் கொள்ளும் மற்ற அனைத்து காரணிகளையும் பிரதிபலிக்க வேண்டும்.
நமது அணுகுமுறை
எங்கள் நிலக் கையகப்படுத்தல் குழு ஆறு வார காலக்கெடுவிற்குள் ஆட்சேபனையை தாக்கல் செய்தது. ஜொகூர் சொத்து சந்தைகளில் விரிவான அனுபவம் கொண்ட பதிவுசெய்யப்பட்ட மதிப்பீட்டாளரை ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டு அறிக்கையை தயாரிக்க ஈடுபடுத்தினோம். மதிப்பீட்டாளர் குலாய் பகுதியில் சமீபத்திய ஒப்பிடக்கூடிய பரிவர்த்தனைகளை பகுப்பாய்வு செய்து, நிலத்தின் சாலை முகப்பு, தற்போதுள்ள குடியிருப்பு நகரங்களுக்கு நெருக்கம், மற்றும் வணிக அல்லது கலப்பு பயன்பாட்டு மண்டலத்திற்கு மாற்றுவதற்கான நியாயமான சாத்தியம் ஆகியவற்றை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு நிலத்தின் சந்தை மதிப்பை மதிப்பிட்டார். மதிப்பீட்டு அறிக்கை நிலத்தின் சந்தை மதிப்பை RM750,000 என வைத்தது. பிரிவினை (என்சிக் H இன் மீதமுள்ள விவசாய நடவடிக்கைகளின் மீதான தாக்கம்), இடையூறு (மீண்டும் நிலைநிறுத்த ஆண்டுகள் ஆகும் பழமரங்களின் வருவாய் இழப்பு), மற்றும் மீள்குடியேற்ற செலவுகளுக்கும் கூடுதல் இழப்பீடு கோரினோம்.
முடிவு
உயர் நீதிமன்ற குறிப்பில், எங்கள் மதிப்பீட்டாளர் ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை தரவு மற்றும் திட்டமிடல் ஆதாரங்களால் ஆதரிக்கப்பட்ட விரிவான நிபுணர் சாட்சியமளித்தார். அரசின் மதிப்பீட்டாளர் முதன்மையாக பரந்த ஆரத்திலிருந்து விவசாய நில பரிவர்த்தனைகளை நம்பினார். நீதிமன்றம் எங்கள் மதிப்பீட்டாளரின் முறையை ஏற்றுக்கொண்டது, மிக நெருக்கமான ஒப்பீடுகள் மற்றும் நிலத்தின் மேம்பாட்டு திறன் கணிசமாக அதிக சந்தை மதிப்பை ஆதரித்தது என்று கண்டறிந்தது. நீதிமன்றம் சந்தை மதிப்பை RM750,000 என மதிப்பிட்டு RM96,000 இடையூறு இழப்பீடு, மீள்குடியேற்ற செலவுகள் மற்றும் பிரிவினை சேதத்திற்கு கூடுதலாக வழங்கியது. RM896,000 மொத்த இழப்பீடு குவிப்பாளரின் அசல் RM320,000 விருதை விட 180% அதிகரிப்பை பிரதிபலித்தது. நீதிமன்றம் குவிப்பாளர் உடைமையை எடுத்துக்கொண்ட தேதி முதல் கட்டணம் செய்யும் தேதி வரை பற்றாக்குறையில் வட்டியையும் உத்தரவிட்டது. என்சிக் H மாற்று நிலம் வாங்கவும் புதிய விவசாய நடவடிக்கையில் முதலீடு செய்யவும் இழப்பீட்டைப் பயன்படுத்தினார்.
முக்கிய சுட்டிகள்
நிலக் கையகப்படுத்தல் இழப்பீடு நிலையானது அல்ல. குவிப்பாளரின் ஆரம்ப விருது பெரும்பாலும் நிலத்தை குறைத்து மதிப்பிடுகிறது, குறிப்பாக தற்போதைய பயன்பாட்டு வகைப்பாடு நிலத்தின் உண்மையான சந்தை திறனை பிரதிபலிக்காத இடங்களில். நில உரிமையாளர்கள் சுயாதீன சட்ட மற்றும் மதிப்பீட்டு ஆலோசனை பெறாமல் முதல் சலுகையை ஒருபோதும் ஏற்கக்கூடாது. ஆறு வார ஆட்சேபனை காலக்கெடு கண்டிப்பாக அமல்படுத்தப்படுகிறது, எனவே குவிப்பாளரின் விருதைப் பெற்றவுடன் உடனடி நடவடிக்கை அத்தியாவசியம். உள்ளூர் சந்தையைப் புரிந்துகொள்ளும் அனுபவம் வாய்ந்த பதிவுசெய்யப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர் சட்டக் குழுவின் முக்கிய உறுப்பினர். நீதிமன்றம் நிலத்தின் மேம்பாட்டு திறன், ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனைகள், மற்றும் முதல் அட்டவணையின் கீழ் கிடைக்கக்கூடிய அனைத்து இழப்பீட்டு தலைப்புகளின் ஆதாரத்தையும் பரிசீலிக்கும். Messrs S K Song இல், ஜொகூர் நில உரிமையாளர்களுக்கு நீதிமன்ற குறிப்பு செயல்முறை மூலம் கணிசமாக அதிகரிக்கப்பட்ட விருதுகளை அடைவதில் நாங்கள் நிரூபிக்கப்பட்ட சாதனையைக் கொண்டுள்ளோம்.
கையகப்படுத்தல் அறிவிப்பு பெற்றீர்களா?
ஆட்சேபனை செய்ய ஆறு வாரங்கள் உள்ளன. உங்கள் உரிமைகளைப் பாதுகாக்க Messrs S K Song இல் எங்கள் நிலக் கையகப்படுத்தல் குழுவை உடனடியாக தொடர்பு கொள்ளுங்கள்.
ஆலோசனை நேரத்தை திட்டமிடுங்கள்