மலேசியாவில் சொத்து வாங்குதல் சட்டப் படிமுறை

சொத்து வாங்குவது பெரும்பாலான மலேசியர்கள் செய்யும் மிகப்பெரிய நிதி அர்ப்பணிப்பாக இருக்கலாம். நீங்கள் உங்கள் முதல் வீட்டை வாங்கினாலும், ஜொகூர் பாருவில் ஒரு கன்டோன்மென்ட்டில் முதலீடு செய்தாலும், அல்லது வணிகத் தலைமையகத்தைப் பெற்றாலும், உங்கள் முதலீட்டைப் பாதுகாக்க சட்டப் படிமுறையைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம். மலேசியாவில் கன்வேயன்சிங் செயல்முறை பல கட்டங்கள், பல அரசு நிறுவனங்கள் மற்றும் National Land Code 1965, Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 மற்றும் Contracts Act 1950 உள்ளிட்ட சட்டத்தின் கட்டமைப்பை உள்ளடக்கியது. இந்தக் கட்டுரை சொத்து வாங்குதல் சட்டப் படிமுறையின் விரிவான மேலோட்டத்தை வழங்குகிறது, ஜொகூர் பாருவில் வாங்குபவர்களுக்கு குறிப்பிட்ட பொருத்தத்துடன்.

விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தம் (SPA)

விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தம் ஒவ்வொரு சொத்து பரிவர்த்தனையின் அடிப்படை ஆகும். டெவலப்பர்களிடமிருந்து அடுக்குமாடி சொத்துக்களை வாங்குவதற்கு (கன்டோன்மென்ட்டுகள் மற்றும் அபார்ட்மென்ட்கள் போன்றவை), Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 ஒரு நிலையான வடிவ SPA-ஐ வகுக்கிறது, தரையில் உள்ள சொத்துக்களுக்கு Schedule G மற்றும் உப-பிரிக்கப்பட்ட கட்டிடங்களுக்கு Schedule H. இந்த சட்டபூர்வ வடிவங்கள் வாங்குபவர்களுக்கு கணிசமான பாதுகாப்புகளை வழங்குகின்றன, குறிப்பிட்ட கட்டணத் அட்டவணைகள், விநியோகக் காலக்கெடுக்கள் மற்றும் குறைபாடுகள் பொறுப்புக் காலங்கள் உட்பட.

இரண்டாம் நிலை சந்தை பரிவர்த்தனைகள் (மறு விற்பனை) மற்றும் வணிகச் சொத்து கொள்முதல்களுக்கு, SPA தரப்புகளுக்கு இடையே பேச்சுவார்த்தை நடத்தப்படுகிறது. முக்கிய விதிகளில் கொள்முதல் விலை, வைப்புத் தொகை (பொதுவாக 10 சதவீதம்), முடிவுக்கான காலக்கெடு (வழக்கமாக SPA தேதியிலிருந்து 90 வேலை நாட்கள்), நிதி பெறுதல் போன்ற முன்நிபந்தனைகள், மற்றும் சொத்தின் நிலை மற்றும் தலைப்பு பற்றிய பிரதிநிதித்துவங்கள் அடங்கும். உங்கள் நலன்கள் பாதுகாக்கப்படுவதை உறுதி செய்ய ஒரு கன்வேயன்சிங் வழக்கறிஞர் SPA-ஐ மதிப்பாய்வு செய்ய அல்லது வரைய வேண்டும். மெஸ்ஸர்ஸ் S K Song-ல், ஜொகூர் பாரு முழுவதும் வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்களுக்கு SPA வரைதல், மதிப்பாய்வு மற்றும் பேச்சுவார்த்தையை கையாள்கிறோம்.

கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய SPA விதிகள்

• கொள்முதல் விலை மற்றும் கட்டண அட்டவணை
• வைப்புத் தொகை மற்றும் பறிமுதல் நிபந்தனைகள்
• முடிவு தேதி மற்றும் நீட்டிப்பு விதிகள்
• முன்நிபந்தனைகள் (நிதி ஒப்புதல், சம்மதம்)
• சொத்தின் நிலை மற்றும் உத்தரவாதங்கள்
• இயல்புநீக்கம் மற்றும் முடிவுறுத்தல் விதிகள்
• தகராறு தீர்வு முறை

ஸ்டாம்ப் டியூட்டி

ஸ்டாம்ப் டியூட்டி என்பது எந்த சொத்து பரிவர்த்தனையிலும் ஒரு கணிசமான செலவாகும் மற்றும் Stamp Act 1949-ன் கீழ் உள்நாட்டு வருவாய் வாரியத்திற்கு (LHDN) செலுத்தப்பட வேண்டும். கடமை கொள்முதல் விலை அல்லது சொத்தின் சந்தை மதிப்பு, இதில் எது அதிகமோ அதன் அடிப்படையில் அடுக்கு முறையில் கணக்கிடப்படுகிறது. குடியிருப்பு சொத்துக்களுக்கு, 2026 விகிதங்கள்:

• முதல் RM100,000 — 1%
• RM100,001 முதல் RM500,000 — 2%
• RM500,001 முதல் RM1,000,000 — 3%
• RM1,000,000-க்கு மேல் — 4%

முதல் முறையாக வீடு வாங்குபவர்கள் RM500,000 வரை மதிப்புள்ள சொத்துக்களுக்கு ஸ்டாம்ப் டியூட்டி விலக்குகளுக்கும், RM1,000,000 வரை சொத்துக்களுக்கு பகுதி விலக்குகளுக்கும் தகுதி பெறலாம், அரசுக் கொள்கையைப் பொறுத்து. Memorandum of Transfer (MOT)-ன் மீதான ஸ்டாம்ப் டியூட்டி பதிவு செய்யப்படுவதற்கு முன் செலுத்தப்பட வேண்டும்.

பரிவர்த்தனை மனப்பதிவு (MOT)

Memorandum of Transfer என்பது சொத்தின் உரிமையை விற்பனையாளரிடமிருந்து வாங்குபவருக்கு சட்டபூர்வமாக மாற்றும் ஆவணமாகும். MOT National Land Code 1965-ன் கீழ் குறிப்பிட்ட வடிவத்தில் செய்யப்பட்டு தொடர்புடைய நில அலுவலகத்தில் அல்லது பதிவேட்டில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். தனிப்பட்ட தலைப்புகள் கொண்ட சொத்துக்களுக்கு, MOT Pejabat Tanah-ல் தாக்கல் செய்யப்படுகிறது. அடுக்குமாடி சொத்துக்களுக்கு, ஸ்ட்ராட்டா தலைப்பு வழங்கப்பட்டவுடன் பரிவர்த்தனை நில அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்படுகிறது. பரிவர்த்தனை பதிவு செய்யப்படும் வரை, வாங்குபவரின் சட்டபூர்வ உரிமை முழுமையடையாது, ஆயினும் SPA சமத்துவ உரிமைகளை வழங்குகிறது.

சார்ஜ் விடுவிப்பு

விற்பனையாளருக்கு சொத்தின் மீது ஏற்கனவே அடமானம் (சார்ஜ்) இருந்தால், அந்தச் சார்ஜ் விடுவிக்கப்பட வேண்டும் — பரிவர்த்தனைக்கு முன்பு அல்லது அதே நேரத்தில். விற்பனையாளரின் வங்கி Form 16N (Memorandum of Discharge) தயாரிக்கும் மற்றும் கொள்முதல் விலையிலிருந்து நிலுவையில் உள்ள கடன் தொகை தீர்க்கப்பட்டவுடன் சார்ஜ் செய்யப்பட்ட ஆவணங்களை விடுவிக்கும். இந்த செயல்முறை விற்பனையாளரின் வங்கி, வாங்குபவரின் வங்கி (வாங்குபவர் கடன் எடுத்தால்) மற்றும் தொடர்புடைய வழக்கறிஞர்களுக்கு இடையே ஒருங்கிணைப்பை உள்ளடக்கியது. விடுவிப்பைப் பெறுவதில் ஏற்படும் தாமதங்கள் சொத்து பரிவர்த்தனைகளில் தாமதங்களுக்கு மிகவும் பொதுவான காரணங்களில் ஒன்றாகும்.

சொத்து பரிவர்த்தனை காலக்கெடு

ஜொகூர் பாருவில் ஒரு பொதுவான மறு விற்பனை சொத்து பரிவர்த்தனை இந்த ஏறக்குறைய காலக்கெடுவைப் பின்பற்றுகிறது:

• வாரம் 1-2: வழக்கறிஞரை நியமித்தல், SPA வரைதல் அல்லது மதிப்பாய்வு செய்தல், SPA கையெழுத்திடுதல் மற்றும் வைப்புத் தொகை செலுத்துதல்
• வாரம் 2-4: நிதிக்கு விண்ணப்பித்தல் (பொருந்துமானால்), கடன் ஒப்புதலுக்காக காத்திருத்தல்
• வாரம் 4-8: கடன் வழங்கும் கடிதத்தைப் பெறுதல், சார்ஜ் ஆவணங்களைத் தயாரிக்க வங்கி வழக்கறிஞர்களுக்கு உத்தரவிடுதல்
• வாரம் 6-10: விற்பனையாளரின் வழக்கறிஞர் விற்பனையாளரின் வங்கியிடமிருந்து சார்ஜ் விடுவிப்பைப் பெறுதல்
• வாரம் 8-12: ஸ்டாம்ப் டியூட்டி செலுத்துதல், MOT செய்தல், பரிவர்த்தனை மற்றும் சார்ஜ் பதிவு செய்தல்
• வாரம் 12-14: மீதமுள்ள கொள்முதல் விலை விற்பனையாளருக்கு வழங்கப்படுதல், வெற்று உரிமை ஒப்படைக்கப்படுதல்

முழு செயல்முறையும் வழக்கமாக SPA தேதியிலிருந்து மூன்று முதல் நான்கு மாதங்கள் ஆகும். மெதுவான வங்கி செயலாக்கம், முழுமையற்ற ஆவணங்கள் அல்லது தலைப்புடன் சிக்கல்கள் காரணமாக தாமதங்கள் ஏற்படலாம். ஆரம்பத்திலிருந்தே அனுபவமிக்க கன்வேயன்சிங் வழக்கறிஞரை நியமிப்பது இந்தத் தாமதங்களைக் குறைக்க உதவுகிறது.

சொத்து பரிவர்த்தனைகளுக்கான சட்டக் கட்டணங்கள்

கன்வேயன்சிங்கிற்கான சட்டக் கட்டணங்கள் மலேசிய வழக்கறிஞர் கவுன்சிலால் வெளியிடப்பட்ட Solicitors' Remuneration Order மூலம் ஒழுங்குபடுத்தப்படுகின்றன. SPA தயாரிப்பதற்கான அளவிடப்பட்ட கட்டணங்கள் மற்றும் பரிவர்த்தனையைக் கையாள்வது கொள்முதல் விலையின் சதவீதமாக கணக்கிடப்படுகிறது. சொத்து கொள்முதல்களுக்கு, அளவு ஏறக்குறைய முதல் RM150,000-க்கு 1%, அடுத்த RM850,000-க்கு 0.7%, அடுத்த RM2,000,000-க்கு 0.5% மற்றும் RM3,000,000-க்கு மேற்பட்ட தொகைகளுக்கு 0.25%. சட்டக் கட்டணங்களுக்கு கூடுதலாக, வாங்குபவர்கள் ஸ்டாம்ப் டியூட்டி, நில அலுவலகக் கட்டணங்கள், தேடல் கட்டணங்கள் மற்றும் வங்கிக் கட்டணங்கள் உள்ளிட்ட செலவுகளுக்கு திட்டமிட வேண்டும். மெஸ்ஸர்ஸ் S K Song-ல், ஒவ்வொரு கன்வேயன்சிங் விஷயத்தின் தொடக்கத்தில் விரிவான கட்டண மதிப்பீடுகளை வழங்குகிறோம்.

ஜொகூரில் வெளிநாட்டு வாங்குபவர் விதிகள்

ஜொகூரில் சொத்து வாங்கும் வெளிநாட்டினர் கூடுதல் கட்டுப்பாடுகளுக்கு உட்பட்டவர்கள். ஜொகூர் மாநில வீட்டுவசதிக் கொள்கையின் கீழ், வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் பொதுவாக பெரும்பாலான மண்டலங்களில் RM1,000,000-க்கு மேல் விலையுள்ள அடுக்குமாடி சொத்துக்களை (கன்டோன்மென்ட்டுகள், அபார்ட்மென்ட்கள்) மட்டுமே வாங்க முடியும். தரைமட்ட சொத்துக்கள் பொதுவாக பூமிபுத்திர வாங்குபவர்களுக்கு மட்டுமே வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன, இஸ்கந்தர் மலேசியா பகுதி போன்ற சில குறிப்பிட்ட பகுதிகளில் விதிவிலக்குகள் பொருந்தலாம். வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் கொள்முதலுக்கு மாநில அதிகார சம்மதம் பெற வேண்டும், இது பரிவர்த்தனை காலக்கெடுவில் இரண்டு முதல் மூன்று மாதங்கள் சேர்க்கலாம். கூடுதலாக, வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் MOT-ன் மீது அதிக ஸ்டாம்ப் டியூட்டி விகிதத்திற்கு உட்பட்டவர்கள். மெஸ்ஸர்ஸ் S K Song-ல் எங்கள் கன்வேயன்சிங் குழு வெளிநாட்டு வாங்குபவர் பரிவர்த்தனைகளைக் கையாள்வதில் அனுபவம் வாய்ந்தது மற்றும் சம்மதம் மற்றும் ஒப்புதல் செயல்முறையில் உங்களுக்கு வழிகாட்ட முடியும்.

சொத்து வாங்குபவர்களுக்கான பொதுவான குறைபாடுகள்

• கொள்முதலுக்கு உறுதிபடுவதற்கு முன்பு நிலத் தேடல் நடத்தத் தவறியது
• சொத்து ஏதேனும் சுமைகள் அல்லது குறிப்புகளுக்கு உட்பட்டதா என்பதைச் சரிபார்க்காதது
• ஸ்டாம்ப் டியூட்டி, சட்டக் கட்டணங்கள் மற்றும் செலவுகள் உட்பட மொத்தச் செலவைக் குறைத்து மதிப்பிடுவது
• சட்ட மதிப்பாய்வு இல்லாமல் SPA-யில் கையெழுத்திடுவது, குறிப்பாக மறு விற்பனை பரிவர்த்தனைகளில்
• ஃப்ரீஹோல்ட் மற்றும் லீஸ்ஹோல்ட் தலைப்புகளுக்கு இடையேயான வித்தியாசத்தைப் புரிந்துகொள்ளாதது
• புதிய திட்டங்களுக்கு டெவலப்பரின் உரிமம் மற்றும் திட்ட ஒப்புதல்களைச் சரிபார்க்கத் தவறியது

மெஸ்ஸர்ஸ் S K Song எவ்வாறு உதவ முடியும்

மெஸ்ஸர்ஸ் S K Song-ல் உள்ள கன்வேயன்சிங் குழு ஜொகூர் பாரு மற்றும் பரந்த ஜொகூர் பகுதி முழுவதும் சொத்து பரிவர்த்தனைகளைக் கையாள்வதில் விரிவான அனுபவம் கொண்டுள்ளது. வாங்குபவர்கள், விற்பனையாளர்கள் மற்றும் வங்கிகளுக்காக செயல்படுகிறோம், இது சொத்து பரிவர்த்தனையின் ஒவ்வொரு பக்கத்தையும் விரிவாகப் புரிந்துகொள்ள உதவுகிறது. நீங்கள் உங்கள் முதல் வீட்டை வாங்கினாலும், வணிகச் சொத்தைப் பெற்றாலும், அல்லது சிக்கலான தலைப்புச் சிக்கலைச் சமாளித்தாலும், ஆரம்ப SPA-இலிருந்து உங்கள் தலைப்பின் இறுதிப் பதிவு வரை கவனமான மற்றும் திறமையான சட்ட ஆதரவை வழங்குகிறோம்.