மலேசியாவில் ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திர உரிமைகள்: அடுக்குமாடி மற்றும் காண்டோ உரிமையாளர்களுக்கான வழிகாட்டி

ஜொகூர் பாரு மற்றும் மலேசியா முழுவதும் உயரமான குடியிருப்பு மேம்பாடுகளின் வேகமான வளர்ச்சி ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திர சொத்துக்களை சொத்து உரிமையின் ஒரு பொதுவான வடிவமாக மாற்றியுள்ளது. ஸ்ட்ராட்டா உரிமை இரண்டு முக்கிய சட்டங்களால் நிர்வகிக்கப்படுகிறது: Strata Titles Act 1985 (STA), இது கட்டிடங்களை பகுதிகளாகப் பிரித்தல் மற்றும் ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திரங்களை வழங்குவதைக் கையாளுகிறது, மற்றும் Strata Management Act 2013 (SMA), இது ஸ்ட்ராட்டா மேம்பாடுகளின் மேலாண்மை மற்றும் பராமரிப்பை ஒழுங்குபடுத்துகிறது. ஸ்ட்ராட்டா சொத்து உரிமையாளராக உங்கள் உரிமைகளைப் புரிந்துகொள்வது உங்கள் முதலீட்டைப் பாதுகாக்கவும் பொதுவான சொத்து சரியாக பராமரிக்கப்படுவதை உறுதி செய்யவும் அவசியமாகும்.

ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திரம் என்றால் என்ன?

ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திரம் என்பது ஸ்ட்ராட்டா மேம்பாட்டில் ஒவ்வொரு தனிப்பட்ட அலகிற்கும் (பகுதி) வழங்கப்படும் தனிப்பட்ட அத்தாட்சிப்பத்திரமாகும், அதாவது அடுக்குமாடி, காண்டோ அல்லது டவுன்ஹவுஸ். ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திரம் பகுதியின் எல்லைகளை வரையறுத்து, வழிகள், லிப்ட்கள், நீச்சல் குளங்கள், ஜிம்கள் மற்றும் தோட்டப் பகுதிகள் உட்பட பகிரப்பட்ட பொதுவான சொத்துக்களைக் குறிப்பிடுகிறது. ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திரம் வழங்கப்படும் வரை, சொத்து உரிமையாளர் வாங்குதல் மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தத்தின் பயனையும் பிரதான அத்தாட்சிப்பத்திரத்தில் உரிமையாளரின் நலனையும் மட்டுமே வைத்திருக்கிறார். கட்டிடம் முடிந்தவுடன் மற்றும் வெற்று உடைமையை ஒப்படைத்தவுடன் ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திரங்களுக்கு விண்ணப்பிக்க டெவலப்பர் சட்டரீதியாக கடமைப்பட்டுள்ளார், ஆனால் ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திரங்களை வழங்குவதில் தாமதங்கள் மலேசியாவில் ஒரு பொதுவான பிரச்சினையாகவே உள்ளது.

Strata Management Act 2013: முக்கிய விதிகள்

Strata Management Act 2013 பெருநில மலேசியாவில் ஸ்ட்ராட்டா மேம்பாடுகளின் மேலாண்மைக்கு ஒரு விரிவான கட்டமைப்பை வழங்குகிறது. இந்தச் சட்டம் மேலாண்மை அமைப்புகளின் படிநிலையை நிறுவுகிறது:

• கூட்டு மேலாண்மை அமைப்பு (JMB): ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திரங்கள் வழங்கப்படுவதற்கு முன்பு உருவாக்கப்படும் JMB, டெவலப்பர் மற்றும் பகுதி வாங்குபவர்களைக் கொண்டுள்ளது. JMB பொதுவான சொத்துக்களைப் பராமரித்தல், சேவைக் கட்டணங்களை வசூலித்தல் மற்றும் மேம்பாட்டின் சேமிப்பு நிதியை நிர்வகித்தல் ஆகியவற்றிற்குப் பொறுப்பாகும்.
• மேலாண்மைக் கழகம் (MC): ஸ்ட்ராட்டா அத்தாட்சிப்பத்திரங்கள் வழங்கப்பட்டு MC அமைக்கப்பட்டவுடன், மேலாண்மையில் டெவலப்பரின் ஈடுபாடு நிறுத்தப்படுகிறது. MC என்பது அனைத்து பகுதி உரிமையாளர்களையும் கொண்ட ஒரு நிறுவன அமைப்பாகும் மற்றும் பொதுவான சொத்துக்களின் மேலாண்மை மற்றும் பராமரிப்பிற்குப் பொறுப்பாகும்.
• துணை மேலாண்மைக் கழகம் (Sub-MC): கலப்பு மேம்பாடுகளில், குறிப்பிட்ட பொதுவான சொத்துக்களை நிர்வகிக்க ஒரு Sub-MC உருவாக்கப்படலாம், உதாரணமாக கலப்பு குடியிருப்பு-வணிக மேம்பாட்டின் வணிகப் பகுதி.

ஸ்ட்ராட்டா சொத்து உரிமையாளராக உங்கள் உரிமைகள்

மலேசியாவில் ஸ்ட்ராட்டா சொத்து உரிமையாளராக, SMA இன் கீழ் உங்களுக்கு பல முக்கிய உரிமைகள் உள்ளன:

• பொதுக் கூட்டங்களில் கலந்துகொண்டு வாக்களிக்கும் உரிமை: ஒவ்வொரு பகுதி உரிமையாளருக்கும் ஆண்டுப் பொதுக் கூட்டங்கள் மற்றும் சிறப்புப் பொதுக் கூட்டங்களில் கலந்துகொண்டு மேம்பாட்டின் மேலாண்மையைப் பாதிக்கும் விஷயங்களில் வாக்களிக்க உரிமை உள்ளது.
• நிதி பதிவுகளை அணுகும் உரிமை: பகுதி உரிமையாளர்கள் நியாயமான கோரிக்கையின் பேரில் JMB அல்லது MC இன் நிதி அறிக்கைகள், கணக்குகள் மற்றும் பதிவுகளை ஆய்வு செய்ய உரிமை கொண்டுள்ளனர்.
• உட்விதிகளை செயல்படுத்தும் உரிமை: JMB அல்லது MC ஆல் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட உட்விதிகள் அனைத்து பகுதி உரிமையாளர்கள், குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் குடியிருப்பாளர்களுக்கும் கட்டுப்படுத்தும். உரிமையாளர்களுக்கு தொந்தரவு செய்யும், அங்கீகரிக்கப்படாத புனரமைப்புகளைச் செய்யும் அல்லது வீட்டு விதிகளை மீறும் அண்டை வீட்டாருக்கு எதிராக உட்விதிகளை செயல்படுத்த உரிமை உள்ளது.
• தகராறு தீர்வு உரிமை: SMA ஸ்ட்ராட்டா மேலாண்மை தீர்ப்பாயத்தை நிறுவுகிறது, இது நீதிமன்ற நடவடிக்கைகள் இல்லாமல் பகுதி உரிமையாளர்கள், JMB அல்லது MC மற்றும் டெவலப்பர் இடையேயான தகராறுகளைத் தீர்ப்பதற்கு குறைந்த செலவிலான மன்றத்தை வழங்குகிறது.

சேவைக் கட்டணங்கள் மற்றும் சேமிப்பு நிதி

ஒவ்வொரு ஸ்ட்ராட்டா சொத்து உரிமையாளரும் பொதுவான சொத்துக்களைப் பராமரிப்பதற்கான செலவுகளை ஈடுசெய்ய சேவைக் கட்டணங்களைச் செலுத்த வேண்டும், துப்புரவு, பாதுகாப்பு, லிப்ட் பராமரிப்பு, காப்பீடு மற்றும் பொதுவான பகுதிகளுக்கான பயன்பாடுகள் உட்பட. சேவைக் கட்டணங்கள் ஒவ்வொரு பகுதிக்கும் ஒதுக்கப்பட்ட பங்கு அலகின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகின்றன, இது மேம்பாட்டின் அனைத்து பகுதிகளின் மொத்த தளபரப்புடன் ஒப்பிடும்போது பகுதியின் தளபரப்பின் அடிப்படையில் அமைகிறது. சேவைக் கட்டணங்களுக்கு கூடுதலாக, உரிமையாளர்கள் ஒரு சேமிப்பு நிதிக்கு பங்களிக்க வேண்டும், இது பெரிய பழுதுபார்ப்புகள், மறு வர்ணம் பூசுதல் மற்றும் பொதுவான சொத்துக்களை மாற்றீடு செய்வதற்கு ஒதுக்கப்படுகிறது. சேவைக் கட்டணங்கள் மற்றும் சேமிப்பு நிதி பங்களிப்புகளை செலுத்தாதது ஸ்ட்ராட்டா மேம்பாடுகளில் தகராறுகளின் பொதுவான மூலமாகும். செலுத்தப்படாத கட்டணங்களை ஸ்ட்ராட்டா மேலாண்மை தீர்ப்பாயம் அல்லது சிவில் நீதிமன்றங்கள் மூலம் மீட்டெடுக்க MC உரிமை கொண்டுள்ளது.

ஸ்ட்ராட்டா மேலாண்மை தீர்ப்பாயம்

ஸ்ட்ராட்டா மேலாண்மை தீர்ப்பாயம் SMA இன் கீழ் ஸ்ட்ராட்டா தகராறுகளைத் தீர்ப்பதற்கு அணுகக்கூடிய மற்றும் மலிவான மன்றத்தை வழங்க நிறுவப்பட்டது. தீர்ப்பாயத்திற்கு சேவைக் கட்டணங்கள், உட்விதி மீறல்கள், சொத்து சேதம், பகுதி உரிமையாளர்களுக்கு இடையேயான தகராறுகள் மற்றும் குறைபாடுகள் அல்லது பொதுவான சொத்துக்களைப் பராமரிக்கத் தவறியதற்காக டெவலப்பருக்கு எதிரான கோரிக்கைகள் தொடர்பான வழக்குகளை விசாரிக்க அதிகார வரம்பு உள்ளது. தீர்ப்பாயத்தின் வழங்கல்கள் நீதிமன்றத் தீர்ப்பைப் போலவே கட்டாயமானவை மற்றும் அமல்படுத்தக்கூடியவை. தீர்ப்பாயத்தில் கோரிக்கையைத் தாக்கல் செய்வது ஒப்பீட்டளவில் எளிதானது மற்றும் சட்டப் பிரதிநிதித்துவம் தேவையில்லை, இருப்பினும் பல பகுதி உரிமையாளர்கள் சிக்கலான தகராறுகளுக்கு வழக்கறிஞரை நியமிக்க விரும்புகிறார்கள்.

புனரமைப்புகள் மற்றும் மாற்றங்கள்

ஸ்ட்ராட்டா சொத்து உரிமையாளர்கள் பொதுவான சொத்துக்கள், கட்டிடத்தின் வெளிப்புறம் அல்லது மேம்பாட்டின் கட்டமைப்பு ஒருமைப்பாட்டைப் பாதிக்கும் எந்தப் புனரமைப்புகளையும் செய்வதற்கு முன்பு JMB அல்லது MC இன் முன்கூட்டியே எழுதப்பட்ட ஒப்புதலைப் பெற வேண்டும். உள்ளக புனரமைப்புகள் கூட சத்தம், வேலை நேரங்கள் மற்றும் புனரமைப்பு கழிவுகளை அகற்றுதல் தொடர்பான உட்விதி கட்டுப்பாடுகளுக்கு உட்பட்டிருக்கலாம். ஒப்புதல் பெறத் தவறினால், MC உரிமையாளரின் செலவில் சொத்தை அசல் நிலைக்கு மீட்டமைக்க உத்தரவிடலாம்.

Messrs S K Song எவ்வாறு உதவ முடியும்

Messrs S K Song இல் உள்ள சொத்துச் சட்டக் குழு ஜொகூர் பாருவில் ஸ்ட்ராட்டா சொத்து உரிமையாளர்களுக்கு Strata Titles Act மற்றும் Strata Management Act இன் கீழ் அவர்களின் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகள் குறித்து ஆலோசனை வழங்குகிறது. நீங்கள் சேவைக் கட்டணங்கள் தொடர்பான தகராற்றைக் கையாள்கிறீர்களா, ஸ்ட்ராட்டா மேலாண்மை தீர்ப்பாயத்தில் பிரதிநிதித்துவம் தேவையா அல்லது உட்விதி இணக்கம் குறித்த ஆலோசனை தேவையா என்றாலும், எங்கள் அனுபவம் வாய்ந்த வழக்கறிஞர்கள் உதவ தயாராக உள்ளனர். ஆலோசனைக்கு எங்கள் ஜொகூர் பாரு அலுவலகத்தைத் தொடர்பு கொள்ளுங்கள்.