柔佛及马来西亚土著单位转让规则详解

在马来西亚，特定类别的物业根据政府政策保留给土著购买者，旨在增加土著的物业拥有率。这些物业称为土著单位（bumi lots），受转让限制约束，可能影响买家和卖家。了解土著单位转让规则对于任何在新山参与物业交易的人士而言至关重要，因为不遵守规定可能导致交易无效或地契无法注册。本指南将解释土著单位制度、转让限制及适用于柔佛的同意要求。

什么是土著单位？

土著单位是指指定仅供土著购买者购买的物业单位。根据马来西亚房屋政策，开发商须在每个发展项目中拨出一定比例的单位供土著购买者，通常为30%至50%，视州属及发展类型而定。土著单位以折扣价（通常低于市价5%至15%）提供，使土著购买者更容易负担。土著单位的地契将载有权益限制，禁止在未经州政府同意的情况下将物业转让给非土著。

转让限制

土著单位的关键限制是只能出售或转让给另一名土著。此限制注册于地契上并由土地局执行。具体规则因州属而异，但以下一般原则适用：

• 售予土著：土著单位可不受限制地出售给土著购买者，但须遵守一般转让程序。购买者须为联邦宪法及相关州政策所定义的注册土著。
• 售予非土著：除非州政府同意转让，否则土著单位不得出售给非土著。同意通常仅在特殊情况下才会批出。
• 申请解除限制：土著单位业主可向州政府申请解除限制，使物业可在公开市场出售。申请须支付溢价或征费，按物业当前市值的百分比计算。在柔佛，溢价可能相当可观，是业主考虑解除限制时的主要考量因素。

柔佛土著单位转让程序

柔佛的土著单位转让程序取决于转让对象是另一名土著还是涉及更改物业的土著地位：

转让给另一名土著

土著单位转让给另一名土著遵循与一般物业转让相同的物业转让程序，但须额外提供购买者的土著身份证明。这通常涉及出示购买者的大马卡，大马卡上注明持有人的种族及公民身份。土地局将在注册转让前核实购买者的资格。该程序一般需要三至六个月，视土地局的处理时间而定。

解除土著地位

若要解除土著限制并在公开市场出售物业，业主须向柔佛州政府提出申请。申请须包括地契、业主身份证明文件、估价报告及规定的申请费。州政府将评估申请并确定解除所需支付的溢价。溢价通常根据物业当前市值减去原购买价格，再乘以指定百分比计算。该程序可能需要数月，且不保证同意一定会批出。

继承与土著单位

土著单位业主去世后，物业按照适用法律（非穆斯林适用 Distribution Act，穆斯林适用 Faraid）传给继承人。若继承人为土著，转让可按一般继承转让程序进行。若继承人为非土著（例如在混合婚姻中，部分子女被归类为土著而部分不是），非土著继承人不能被注册为土著单位的业主。在此情况下，物业可能需要出售给土著购买者并将所得分配给各继承人，或非土著继承人的份额转让给土著继承人作为补偿。

常见问题与陷阱

在柔佛购买或出售物业时应注意以下常见问题：

• 未查阅地契：部分买家在不知情下购买了附有限制的土著单位。在决定购买前，务必查阅地契文件上是否有任何权益限制。
• 错误陈述：在某些情况下，物业可能被当作非土著单位销售，但地契上实际载有土著限制。买家应通过律师独立核实地契。
• 同意审批延迟：申请解除土著地位或转让同意可能需要数月时间，期间交易实际上处于暂停状态。
• 溢价成本：解除土著单位的溢价可能相当可观，应在决定前纳入财务分析。

Messrs S K Song 如何提供协助

Messrs S K Song 的物业转让团队在柔佛处理土著单位转让方面拥有丰富经验。我们核实地契限制、准备转让文件、申请州政府同意并确保所有程序要求得到满足。联系我们的新山办事处预约咨询。