土地征收

马来西亚土地征收法

马来西亚的土地征收主要由《Land Acquisition Act 1960》管辖，该法授权州政府为公共目的强制征收私人土地。这一权力的宪法基础见于《联邦宪法》第13条，该条规定任何人不得在法律规定之外被剥夺财产，任何法律不得规定在没有充分补偿的情况下强制征收或使用财产。这一宪法保障确保虽然政府可以为发展和公共利益征收土地，但地主保留获得公平补偿的基本权利。

在Messrs S K Song，我们在代理财产被强制征收的个人和企业地主方面拥有丰富经验。本所目前正代表边加兰居民处理因该地区大型开发项目而引起的土地征收事项。我们理解失去土地不仅仅是财务问题——它往往涉及家园、生计和几代人的家族传承——我们以应有的严肃态度对待每一个案件。

土地征收程序

《Land Acquisition Act 1960》下的征收程序遵循旨在平衡州利益与地主保护的结构化顺序。程序始于该法第4条下的通知，州政府发布宪报通知，确定将被征收的土地和所需的公共目的。此通知作为对所有受影响方的正式通知，告知他们的土地已被确定为强制征收对象。

在第4条通知之后，州政府根据第8条发布声明，最终确定将被征收的土地范围和征收目的。一旦第8条声明在宪报上公布，土地管理员被指示根据第12条进行正式调查。在此调查期间，土地管理员听取所有利益方的陈述，考虑所有权和估值证据，并评估应向每位受影响地主支付的补偿。

完成调查后，土地管理员根据第14条作出裁决，确定每块被征收土地的补偿金额。裁决送达每个在土地上有利益关系的人，附有描述土地的声明、有权获得补偿的人员姓名和裁决金额。地主必须了解，土地管理员所提供的补偿可能并不总是反映其财产的真实市场价值，这就是为什么在此阶段获得法律代理至关重要。

补偿评估

《Land Acquisition Act 1960》的第一附表规定了补偿评估的原则。补偿的主要依据是第4条通知之日的土地市场价值。然而，该法还认可地主有权追求的额外索赔项目。这些包括分割补偿（征收部分土地导致剩余土地价值减少）、因商业或住宅用途中断而产生的干扰补偿，以及适应工程费用（即征收后为使剩余财产正常运作而产生的费用）。

我们的律师与合格的估值师和测量师密切合作，准备涵盖所有适用索赔项目的综合补偿申索。我们发现许多地主最初接受土地管理员的裁决，却没有意识到当所有相关因素被适当考虑和呈现时，他们有权获得显著更高的补偿。

挑战征收裁决

对土地管理员裁决的补偿不满意的地主有权根据《Land Acquisition Act 1960》第36条将事项提交高等法院。此提交必须在裁决送达后六周内完成。高等法院将根据地主和州政府提交的证据重新评估补偿，并可确认、增加或变更原裁决。

Messrs S K Song已代理众多客户在高等法院进行土地征收裁决的提审，包括正在进行的边加兰土地征收案件。我们在这专门诉讼领域的经验使我们能够识别最强的挑战理由、组织有说服力的估值证据并在法院提出有力的论点。我们强烈建议地主在六周期限届满之前尽早寻求法律建议，因为估值报告和专家证据的准备需要充足时间。

《National Land Code 1965》及相关规定

除了征收程序本身之外，地主还应了解《National Land Code 1965》建立的更广泛框架，该法管辖马来西亚半岛的土地保有、登记、转让和交易。《National Land Code》与《Land Acquisition Act》配合，界定可能被征收的土地权益的性质以及处理受强制征收影响的业权、押记、租赁和地役权的程序。

对于持有分层地契的物业，《Strata Titles Act 1985》和《Strata Management Act 2013》提供了额外考虑。当受分层发展影响的土地被征收时，补偿必须考虑个别单位权益以及公共财产。在只征收较大土地的一部分时，《National Land Code》下的土地分割和划分也可能相关，特别是在确定适当的分割补偿方面。

需要注意的是，马来西亚某些类别的土地具有特定限制。例如，土著保留地受限于将交易限制在土著个人或实体的条件，征收此类土地在补偿评估和法定限制的处理方面产生额外考虑。

沙巴、砂拉越与半岛土地法

马来西亚的土地法在马来西亚半岛与东马的沙巴和砂拉越州之间存在显著差异。虽然《National Land Code 1965》适用于整个马来西亚半岛，但沙巴适用《Land Ordinance (Sabah Cap. 68)》，砂拉越适用《Sarawak Land Code》。这些独立的立法框架反映了不同的历史土地管理制度以及对东马原住民习俗权利（NCR）土地的特殊保护。沙巴和砂拉越的土地被征收的地主应聘请熟悉各自州适用特定立法和司法判决的律师。