马来西亚联名持有房产：权利、风险与纠纷

联名持有房产在马来西亚是一种常见的安排，特别是在已婚夫妇、家庭成员和商业伙伴共同购买房产的情况下。然而，许多共有人不了解不同形式的联名持有之间的法律区别以及可能出现的潜在风险和纠纷。马来西亚法律中两种主要的共有形式是联权共有和分权共有，选择其中一种对生存权、处置份额的能力以及纠纷解决具有重大影响。本指南解释关键区别和共有人可使用的法律选择。

联权共有与分权共有

联权共有与分权共有的区别是根本性的：

• 联权共有：共有人作为一个整体共同持有房产，每个共有人对整项房产拥有不可分割的份额。联权共有的关键特征是生存权（jus accrescendi），即当一名联权共有人去世时，其份额自动由存世的联权共有人取得，不论死者遗嘱如何规定。死者的份额不构成其遗产的一部分用于分配。
• 分权共有：每个共有人持有房产中独立和可区分的份额，可以是等额或不等额。没有生存权，意味着每个分权共有人可以通过遗嘱处分其份额，或者如果无遗嘱去世，其份额根据 Distribution Act 1958 传给其继承人。每个分权共有人实际上独立于其他人持有其份额。

如何确定持有形式

共有形式通常由地契文件（对于有个别地契的房产）或买卖协议（对于仍在主地契下的房产）中的措辞确定。当文件注明房产「as joint tenants」持有或未注明各共有人的份额时，推定为联权共有。当文件注明份额（例如「as tenants in common in equal shares」或「比例60:40」）时，则创设分权共有。确保在购买时注明正确的持有形式非常重要，因为在取得后更改共有形式需要转让，可能须缴纳印花税。

共有人的权利

无论持有形式如何，每个共有人享有以下权利：

• 使用权：每个共有人有权使用和享用整项房产，而不仅限于其份额。
• 收入权：如果房产产生租金收入，每个共有人有权获得其比例份额。
• 分割权：任何共有人可向法院申请分割令，将房产分割为独立部分，或命令出售房产并分配收益。
• 分担义务：共有人通常须按其份额比例分担房产维护费用，包括贷款分期、地税、门牌税及保险。

共有人之间的常见纠纷

联名持有房产可能引发各种纠纷，包括：

• 不分担费用：一名共有人拒绝支付其按揭贷款、维护成本或税费的份额。
• 出售分歧：一名共有人希望出售房产而另一名希望保留。
• 租金收入纠纷：一名共有人收取租金但不与其他共有人分享。
• 未经授权的占用：一名共有人允许第三方未经其他共有人同意占用房产。
• 死亡纠纷：存世共有人与死者继承人之间关于生存权的分歧。

解决共有纠纷

共有纠纷可通过谈判、调解或法院诉讼解决。最常见的法院救济是根据 National Land Code 1965 第148条下的出售令，法院可命令出售房产并在共有人之间分配收益。如果实际可行，法院也可命令对房产进行实物分割。在实践中，公开拍卖或私人协议出售是最常见的结果。Messrs S K Song 的产权法团队定期处理共有纠纷，并可就最佳方法提供建议。

联权共有的分割

联权共有可由任何联权共有人单方面行动进行分割（转为分权共有）。分割可通过向其他联权共有人发出书面通知、双方协议或法院命令实现。一旦联权共有被分割，生存权不再适用，每个分权共有人可独立处分其份额。分割通常在离婚或关系破裂的情况下使用，以确保各方的份额传给其选择的受益人，而非自动传给另一共有人。

Messrs S K Song 如何协助您

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