马来西亚分层地契权利：公寓和共管公寓业主指南

新山和马来西亚各地高层住宅开发的快速增长，使分层地契物业成为一种越来越常见的物业所有权形式。分层所有权受两项主要法规管辖：《分层地契法令》1985（STA），涉及将建筑物细分为单元和发出分层地契；以及《分层管理法令》2013（SMA），规管分层开发项目的管理和维护。了解您作为分层物业业主的权利，对于保护您的投资和确保公共物业得到妥善维护至关重要。

什么是分层地契？

分层地契是分层开发项目（如公寓、共管公寓或联排别墅）中每个独立单位（单元）发出的独立且不同的地契。分层地契界定了单元的边界并指定了共享的公共物业，包括走廊、电梯、游泳池、健身房和景观区域。在分层地契发出之前，物业业主仅持有买卖协议的利益和业主在总地契中的权益。开发商在建筑物完成并交付空置物业后有法律责任申请分层地契，但分层地契发出的延误在马来西亚仍是一个常见问题。

《2013年分层管理法令》：主要条款

《2013年分层管理法令》为西马来西亚分层开发项目的管理提供了全面框架。该法令建立了管理机构的层级制度：

• 联合管理机构（JMB）：在分层地契发出之前成立，JMB由开发商和单元买家组成。JMB负责维护公共物业、收取服务费和管理开发项目的维修基金。
• 管理机构（MC）：一旦分层地契发出且MC成立，开发商不再参与管理。MC是一个由所有单元业主组成的法人团体，负责公共物业的管理和维护。
• 附属管理机构（Sub-MC）：在混合开发项目中，可成立Sub-MC来管理特定部分的公共物业，如混合住宅-商业开发项目的商业区域。

您作为分层物业业主的权利

作为马来西亚的分层物业业主，您在SMA下享有以下重要权利：

• 出席和投票年度大会的权利：每位单元业主有权出席年度大会和特别大会，并对影响开发项目管理的议题进行投票。
• 查阅财务记录的权利：单元业主有权在合理要求下查阅JMB或MC的财务报表、账目和记录。
• 执行规章的权利：JMB或MC通过的规章对所有单元业主、租户和居住者具有约束力。业主有权对造成滋扰、进行未经授权的装修或违反住户规则的邻居执行规章。
• 争议解决的权利：SMA设立分层管理审裁处，为单元业主、JMB或MC与开发商之间的争议提供低成本解决平台，无需诉诸法院。

服务费和维修基金

每位分层物业业主都必须缴纳服务费，用于支付维护公共物业的成本，包括清洁、保安、电梯维护、保险和公共区域水电费。服务费根据分配给每个单元的份额单位计算，而份额单位又基于该单元的建筑面积与开发项目中所有单元总建筑面积的比例。除服务费外，业主还必须向维修基金缴纳款项，该基金用于重大维修、重新粉刷和公共物业的更换。未缴纳服务费和维修基金是分层开发项目中争议的常见来源。MC有权通过分层管理审裁处或民事法院追讨未缴费用。

分层管理审裁处

分层管理审裁处根据SMA设立，为解决分层争议提供了易于使用和负担得起的平台。审裁处有权审理与服务费、规章违反、物业损坏、单元业主之间的争议以及针对开发商的缺陷或未维护公共物业的索赔相关的案件。审裁处的裁决具有约束力，可像法院判决一样执行。在审裁处提出索赔相对简单，不需要法律代理，但许多单元业主选择聘请律师处理更复杂的争议。

装修和改建

分层物业业主在进行任何影响公共物业、建筑物外观或开发项目结构完整性的装修之前，必须获得JMB或MC的事先书面同意。即使是内部装修，也可能受关于噪音、工作时间和装修废物处理的规章限制。未经同意进行装修可能导致MC要求业主自费将物业恢复原状。

S K Song律师楼如何协助您

S K Song律师楼的产权法律团队为新山的分层物业业主就其在《分层地契法令》和《分层管理法令》下的权利和义务提供建议。无论您正在处理服务费争议、需要在分层管理审裁处获得代理，还是需要关于规章合规的建议，我们经验丰富的律师随时准备为您提供帮助。联系我们的新山办事处进行咨询。